Europæiske ejendomsaktier er historisk billige

Artiklen har også været bragt i Dansk Aktionærforenings aktiemagasin 'Aktier & Investering.

Ejendomsaktier i Europa er historisk billige og har ikke handlet på lignende niveauer siden finanskrisen. Det pointerer Søren Gjelstrup, der er fondmanager i Reit Adviser. Et selskab, der også fungerer som rådgiver og forvalter af investeringsforeningen Gudme Raaschou Europæiske Ejendomme.

LÆS OGSÅ: Forvalter har købt op: Tror på 50-100 procent i afkast

”Hvis du tror på, at byerne bliver ved med at være populære, så er ejendomme bare en god investering,” siger han. Ifølge Søren Gjelstrup diversificerer ejendomme i en tid med stort fokus på teknologi.

”Det er blevet mere moderne at investere i ejendomme i denne tid med teknologiforandringer og heavy assets-strategier. Det passer meget godt på ejendomsinvesteringer, der giver en diversifikation i forhold til teknologiinvesteringer,” siger Søren Gjelstrup.

Som en lang obligation 
Derfor mener han også, ejendomsaktier hører hjemme i en privat portefølje.

”Ejendomsaktier er lidt som aktiemarkedet, men de svinger bare ikke altid på samme måde. Også derfor kan ejendomsaktier godt give noget diversifikationsgevinst,” siger Søren Gjelstrup og uddyber:

”Du kan få et godt risikojusteret afkast i ejendomsaktier. Men de svinger meget, og når renten stiger, så falder ejendomsaktierne typisk. I de tilfælde fungerer det lidt mere som en lang obligation, fordi renten er en del af komponenten. Derfor skal man være rimelig langsigtet, hvis man skal have glæde af ejendomsaktier.”

Samtidig slår han et slag for ejendomsaktierne i udlandet, de såkaldte REITs (Real Estate Investment Trusts, red.), der har skattemæssige fordele.

LÆS OGSÅ: Sætter navn på 5 favoritaktier indenfor megatrend

”Hvis du investerer i almindelige aktieselskaber, skal de betale selskabsskat, og jeg skal som investor også betale udbytteskat og kapitalgevinstskat. Men REITs betaler ikke selskabsskat. Der bliver du kun beskattet som investor, ligesom hvis du ejer en ejendom direkte,” siger Søren Gjelstrup, der derfor mener, at REITs er med til at demokratisere, at private kan få en ejendomsinvestering, som er diversificeret, skatteeffektiv, likvid og transparent.

Når det er sagt, erkender han også, at det er en sektor, der har haft det svært i de senere år.

”Ejendomsaktier befinder sig i en skammekrog, hvor man kan købe dem historisk billigt. Efter i en lang periode at have været begunstiget med lave renter har sektoren fået et miljø med højere renter, og derfor er ejendomsaktier faldet gennem nogle år.”
Han vurderer dog, at der allerede har været en bedring.

70 øre for 1 krones værdi
”Men den helt store likviditet er der ikke rigtig kommet ind i ejendomsmarkedet endnu,” siger han.

”Ejendomsaktier handler cirka til 70 procent af indre værdi. Det vil sige, at du betaler 70 øre for 1 krones egenkapital. Over 30 år kan man se, at der kommer sådan nogle perioder, og man kan også se, at de historisk går mod at blive handlet tæt på 100 procent af indre værdi. Derfor får investorerne også et værdiløft, når temaet kommer ud af skammekrogen,” siger han og tilføjer:
”Eller også kommer værdiløftet, fordi selskaberne begynder at købe egne aktier tilbage, eller når de begynder at blive overtagelseskandidater.”

LÆS OGSÅ: En velkapitaliseret indtjenings- og udbyttemaskine

Når han udvælger ejendomsaktierne, ser han især efter tre ting, der skal få porteføljen til at give et afkast på 3 x 5 procent.

Det første er, at aktierne – og dermed fonden – skal lave et cash flow på 5 procent om året, som kommer som udbytte fra fondens aktier. Et udbytte, fonden geninvesterer, fordi den er akkumulerende.”

Dernæst går han efter 5 procent vækst i selskabernes driftsindtjening, mens han vil hente de sidste 5 procent som følge af en bedre prisfastsættelse af de i alt 25 aktier i porteføljen.

LÆS OGSÅ: Aktien er meget billig lige nu - potentiale for en fordobling

”De sidste 5 procent på prisfastsættelsen kan komme stille og roligt, eller det kan komme som ketchup fra en flaske,” siger han.

Herunder udpeger Søren Gjelstrup to ejendomsaktier, han har stor tiltro til, mens han også sætter navn på en ejendomsaktie, han ikke vil eje.