Tyske ejendomme til under bogført værdi

Det er gratis at tilmelde sig Dansk Aktionærforenings nyhedsbrev, hvor du får aktieanalyser hver uge.

LEG Immobilien er ét af Tysklands største ejendomsselskaber med 170.000 lejligheder. Der er primært tale om beboelseslejligheder – fordelt over hele Tyskland, men med omtrent 80 procent beliggende i Ruhr-området. Uanset hvor meget kunstig intelligens disrupter, skal vi alle stadig bo et sted – også i fremtiden.

AI kan måske på sigt gøre opførelse af ejendomme billigere, så man kunne forestille sig – hvis ellers der gives byggetilladelser i større omfang – et boom af billigere boliger. Det kunne trække priserne på eksisterende ejendomme ned, men LEG ville jo også selv kunne udnytte dette ved at deltage i opførelsen af nye ejendomme. 

Aktien ligger næsten 50 procent under toppen tilbage fra 2021 – omend den i februar steg over 20 procent. Selskabet nedskrev værdien af dets ejendomme med 10 procent i 2023, hvilket medførte underskud, og værdierne er endnu ikke rigtigt steget igen.

Alligevel har selskabet i de første ni måneder af 2025 tjent godt 12 euro mod en aktuel kurs på 71 euro (værdireguleringer udgør ofte en betydelig del af indtjeningen).

For 2026 er forventningen en indtjening på 11 euro, hvilket giver en ganske lav P/E på 6,5, på trods af at indtjeningen forventes at stige 8 procent i 2027. Også målt i forhold til den bogførte værdi er kursen lav: Indre værdi per aktie er 99 euro, og hvis man medregner udskudt skat, er værdien 125 euro. LEG skal først betale skat af fortjenesten på en ejendom, når den sælges, men hvis en ejendom er opskrevet siden den blev købt, indregnes den forventede skat af gevinsten imidlertid som en gæld, selvom ejendommene typisk beholdes i mange, mange år. Det er korrekt at gøre, men selskabet har jo beløbet i kassen og kan arbejde med pengene i mellemtiden. 

Risici knytter sig især til udviklingen i Tyskland og tysk økonomi; på kortere sigt især økonomiens påvirkning af renter og ejendomspriser, på længere sigt faktorer som økonomisk vækst, boligbyggeri, fortsat urbanisering eller ej samt befolkningsudviklingen – herunder indvandring og en aldrende befolkning.

Per Juul ejer gennem Juul Value Invest aktier i LEG Immobilien.